Unterhaltsreinigung: Was dazugehört, wie oft und was sie kostet

Unterhaltsreinigung ist die Reinigung, die nach festem Plan immer wiederkommt: Böden, Sanitär, Oberflächen und Müll, je nach Objekt täglich, wöchentlich oder zweimal im Monat. Sie hält einen sauberen Zustand. Herstellen kann sie ihn nicht.

Was dazugehört, wie oft es nötig ist, wovon der Preis abhängt und wer am Ende bezahlt, steht in diesem Beitrag.

Was ist Unterhaltsreinigung?

Der Name verrät es schon: Unterhaltsreinigung unterhält etwas, nämlich den Zustand, den ein Gebäude nach der letzten gründlichen Reinigung hatte. Sie läuft in festen Abständen, nach einem festen Plan und im besten Fall mit derselben Person. Wer sie beauftragt, kauft keinen einzelnen Putztermin. Er kauft einen Rhythmus.

Damit unterscheidet sie sich von allem, was nur einmal passiert. Die Endreinigung nach dem Auszug, die Bauendreinigung oder die Reinigung nach einem Wasserschaden heißen Sonderreinigung und bekommen ein eigenes Angebot.

Für Arbeitgeber ist das Thema keine Geschmacksfrage. Die Arbeitsstättenverordnung verlangt in § 4 Abs. 2, dass Arbeitsstätten „den hygienischen Erfordernissen entsprechend gereinigt werden“. Wie oft das ist, sagt die Verordnung nicht. Das regelt der Plan, und um den geht es im Rest dieses Beitrags.

Was zur Unterhaltsreinigung gehört

Was genau gemacht wird, steht im Leistungsverzeichnis. Das ist eine Liste aller Räume mit den Arbeiten und der Häufigkeit dahinter. Für ein Büro kann sie zum Beispiel so aussehen:

Genauso wichtig ist, was nicht darin steht. Schreibtische mit Papierstapeln bleiben in den meisten Büros unberührt, weil niemand möchte, dass seine Ablage über Nacht neu sortiert wird. Außenfenster, die Grundreinigung der Böden und die Fassade laufen mit eigenem Rhythmus und eigenem Preis. Wie das im Büro konkret aussieht, beschreibt unsere Seite zur Büroreinigung. Für Büros in unserer Nähe gibt es eigene Seiten, etwa zur Büroreinigung in Langenfeld und zur Büroreinigung in Hilden.

Im Mehrfamilienhaus ist die Liste kürzer, aber nicht weniger genau: Stufen und Podeste saugen und feucht wischen, Handläufe, Eingang, Briefkästen, Klingelanlage. Mehr dazu auf der Seite zur Treppenhausreinigung.

Ein gutes Leistungsverzeichnis ist langweilig zu lesen. Das ist sein Zweck. Je genauer es ist, desto seltener wird später darüber diskutiert, ob die Heizkörper „eigentlich mit drin“ waren.

Unterhaltsreinigung, Sichtreinigung, Grundreinigung: der Unterschied

Die drei Begriffe stehen in fast jedem Angebot und werden fast genauso oft verwechselt. Der Unterschied liegt in der Tiefe und im Takt.

Die Sichtreinigung überbrückt die Zeit bis zum nächsten Termin. Die Grundreinigung setzt den Startpunkt. Die Unterhaltsreinigung sorgt dafür, dass dieser Startpunkt nicht nach drei Monaten wieder verschwunden ist.

Daraus ergibt sich die Reihenfolge. Wer einen Boden mit jahrealtem Pflegefilm direkt in die Unterhaltsreinigung gibt, bekommt einen gewischten Boden, aber keinen sauberen. Erst kommt die Grundreinigung, dann der Plan. Wer es umgekehrt macht, bezahlt jede Woche dafür, dass sich nichts ändert.

Wie oft Unterhaltsreinigung nötig ist

Die Häufigkeit hängt an vier Dingen: wie viele Menschen das Gebäude nutzen, ob Kunden oder Patienten kommen, welcher Boden liegt und wie viele Sanitärräume es gibt. Aus unseren laufenden Verträgen ergibt sich ungefähr dieses Bild:

• Praxen mit Patientenverkehr werden in der Regel täglich gereinigt, außerhalb der Sprechzeiten.
• Büros mit Publikum oder vielen Arbeitsplätzen liegen bei drei bis fünf Terminen pro Woche.
• Ein ruhiges Büro ohne Kundenverkehr kommt oft mit zwei Terminen aus.
• Treppenhäuser in Mehrfamilienhäusern reinigen wir einmal pro Woche oder zweimal im Monat.

Eine Untergrenze setzt der Arbeitsschutz. Die Technische Regel ASR A4.1 zu Sanitärräumen sieht vor, dass Toiletten bei täglicher Nutzung mindestens täglich gereinigt werden.

Ein Büro mit zwei Reinigungsterminen pro Woche braucht für die Toiletten an den übrigen Tagen also eine Lösung. Das kann eine kurze Sanitärrunde sein oder eine Sichtreinigung durch das eigene Team. Entscheidend ist, dass jemand zuständig ist und es im Plan steht. (Auf dem Papier wirkt „zweimal pro Woche“ sparsam. In der Toilette am Donnerstag wirkt es anders.)

Mehr ist trotzdem nicht automatisch besser. Ein Büro mit fünf Arbeitsplätzen wird bei täglicher Reinigung nicht sauberer als bei zwei Terminen pro Woche, nur teurer. Den passenden Takt legen wir nach dem Ortstermin fest. Nach einem halben Jahr lohnt ein zweiter Blick, denn neue Mitarbeiter oder ein neuer Mieter im Erdgeschoss ändern den Bedarf schneller als jeder Vertrag.

Was Unterhaltsreinigung kostet

Unterhaltsreinigung wird fast immer als fester Monatspreis abgerechnet. Wie hoch er ausfällt, entscheiden der Belag, die Zahl der Sanitärräume, der Zugang, wie viel auf den Flächen steht und wie oft gereinigt wird. Für Büros nennen wir deshalb keinen Richtwert. Woraus sich ein Monatspreis im Büro zusammensetzt, vom Tariflohn bis zum Stundensatz im Angebot, erklärt der Ratgeber Büroreinigung Kosten. Den Festpreis für Ihr Objekt gibt es nach einem kostenlosen Ortstermin, schriftlich innerhalb von 24 bis 48 Stunden.

Beim Treppenhaus nennen wir eine Spanne: 35 bis 120 € netto pro Einsatz, je nach Größe des Hauses, wöchentlich gereinigt 150 bis 520 € im Monat. Wie sich das zusammensetzt, rechnet der Beitrag Treppenhausreinigung Kosten Schritt für Schritt vor.

Quadratmeterpreise nennen wir bewusst nicht. Pauschale Internettarife für Reinigung halten wir für Unsinn, und das lässt sich an zwei Büros mit je 300 m² zeigen. Das eine hat Teppich und eine Toilette. Das andere hat Fliesen, vier Toiletten und eine Teeküche, in der nach 16 Uhr niemand mehr spült. Ein Preis pro Quadratmeter behandelt beide gleich. Die Arbeit tut das nicht.

Eine Untergrenze gibt es trotzdem. Der Branchenmindestlohn für die Innen- und Unterhaltsreinigung liegt seit dem 1. Januar 2026 bei 15,00 € brutto pro Stunde. Auf diesen Lohn rechnet jeder Betrieb noch Sozialabgaben, Fahrtzeit, Material und Verwaltung. Ein Angebot, das deutlich unter allen anderen liegt, spart deshalb meistens an der Zeit pro Termin. Das merkt man nicht in der ersten Woche, sondern im dritten Monat.

Wer die Unterhaltsreinigung bezahlt

Im Gewerbe ist die Frage schnell beantwortet. Wer die Fläche nutzt, beauftragt die Reinigung in der Regel selbst und bezahlt sie. Was für Gemeinschaftsflächen wie Flure oder Eingänge gilt, steht im Gewerbemietvertrag.

Im Mehrfamilienhaus ist es eine Frage der Betriebskosten. § 2 Nr. 9 der Betriebskostenverordnung zählt die Gebäudereinigung ausdrücklich dazu, also die Säuberung von Zugängen, Fluren, Treppen, Kellern und dem Fahrkorb des Aufzugs. Sieht der Mietvertrag die Umlage vor, tragen die Mieter die Kosten.

Ein verbreiteter Irrtum lautet: Wenn der Eigentümer selbst putzt, kann er nichts umlegen. Das stimmt nicht. Nach § 1 Abs. 1 der Betriebskostenverordnung darf er seine eigene Arbeit mit dem Betrag ansetzen, den eine Fremdfirma für die gleiche Leistung verlangen würde, nur ohne Umsatzsteuer. Wie die Umlage im Detail läuft und was Mieter über die Steuer zurückholen, steht im Beitrag Treppenhausreinigung: Umlage auf Mieter und Steuer.

Woran Sie gute Unterhaltsreinigung erkennen

Sauberkeit ist schwer zu messen, weil jeder etwas anderes darunter versteht. Die Branche hat dafür eine eigene Norm: DIN EN 13549 beschreibt Grundanforderungen an Systeme, mit denen Reinigungsqualität gemessen und geprüft wird. Ein Büro mit 300 m² braucht kein Prüfsystem nach Norm. Der Gedanke dahinter hilft trotzdem: Gut ist, was im Leistungsverzeichnis steht und erledigt ist, nicht das, was jemand am Montagmorgen empfindet. Was dafür alles in den Vertrag gehört, zeigt die Checkliste im Ratgeber Reinigungsvertrag.

Drei Fragen helfen bei jedem Angebot:

1. Gibt es ein Leistungsverzeichnis mit Räumen, Arbeiten und Häufigkeit?
2. Wer reinigt, und ist es jedes Mal dieselbe Person?
3. Wie viel Zeit pro Termin steckt in der Kalkulation, und passt das zur Fläche?

Die zweite Frage wird am häufigsten unterschätzt. Ein Wechsel beim Reinigungspersonal fällt im Büro schneller auf als jeder Fleck. Wer abends mit dem Schlüssel durchs Büro geht, sollte kein Unbekannter sein. Unsere Kunden haben deshalb seit Jahren dieselbe Ansprechperson. Das kommt nicht aus der Werbung, sondern daher, dass wir keine Subunternehmer einsetzen.

Wann sich Unterhaltsreinigung nicht lohnt

Nicht jedes Objekt braucht einen Vertrag, und nicht jedes passt zu uns.

• Einmalige Reinigung: Für eine einzelne gründliche Reinigung, etwa nach dem Auszug, brauchen Sie keinen Unterhaltsvertrag. Das ist eine Grundreinigung, und die machen wir auch einzeln.
• Privathaushalte: Eine Reinigungskraft im Minijob ist hier meist günstiger und passt besser.
• Objekte außerhalb unseres Gebiets: Wir arbeiten in Langenfeld, Düsseldorf, Solingen, Hilden, Monheim, Leverkusen und Köln. Weiter weg ist ein Betrieb vor Ort die bessere Wahl.

Für alles andere gilt: Ein Büro, eine Praxis oder ein Treppenhaus, das dauerhaft sauber sein soll, ist genau der Fall, für den es Unterhaltsreinigung gibt. Was das bei Ihnen kostet, klären wir beim Ortstermin. Den Startpunkt setzt notfalls eine Grundreinigung. Den Rest erledigt der Plan.

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