Reinigungsvertrag: Was hineingehört, was oft fehlt und eine Muster-Gliederung

In einen Reinigungsvertrag gehören mindestens sechs Dinge: ein Leistungsverzeichnis als Anlage, feste Reinigungszeiten, eine Meldefrist für Mängel, eine Regel zur Preisanpassung, Laufzeit und Kündigung sowie die Antwort auf die Frage, wer bei Ihnen eigentlich reinigt. Der Rest ist Formsache.

Das klingt nach Papierkram, und das ist es auch. Aber genau dieser Papierkram entscheidet im dritten Monat, ob über Staub auf den Fensterbänken gesprochen wird oder darüber, ob Fensterbänke überhaupt vereinbart waren. (Erfahrungsgemäß ist die zweite Diskussion die längere.)

Was ein Reinigungsvertrag rechtlich ist

Ein Reinigungsvertrag ist in der Regel ein Werkvertrag nach § 631 BGB. Die Reinigungsfirma schuldet also ein Ergebnis, nämlich saubere Räume, und nicht bloß eine bestimmte Zahl an Arbeitsstunden. So hat es zum Beispiel das Landgericht Köln am 10. Januar 2012 entschieden (Az. 5 O 51/11).

Es kommt zwar auf den Einzelfall an. Die Linie ist aber klar: Wer mit eigenem Personal und ohne Weisungen des Auftraggebers für Sauberkeit sorgt, arbeitet auf Werkvertrag. Wie sich das vom Dienstvertrag abgrenzt, erklärt die Kanzlei Rödl & Partner.

Für Sie als Auftraggeber hat das eine praktische Folge. Ist etwas nicht sauber, verlangen Sie zuerst Nachbesserung, so sieht es § 634 BGB vor. Minderung oder Rücktritt kommen erst danach. Damit das funktioniert, muss zweierlei im Vertrag stehen: was „sauber“ bei Ihnen heißt und bis wann ein Mangel gemeldet sein muss.

Beides klingt selbstverständlich. Deshalb fehlt es so oft.

Was jeder Reinigungsvertrag enthalten muss

Fehlt einer dieser Punkte, ist das Angebot noch nicht fertig. Das ist kein Grund zur Sorge, aber ein Grund zum Nachfragen.

Das Leistungsverzeichnis: die wichtigste Anlage

Das Leistungsverzeichnis legt fest, welche Fläche wie oft und wie gereinigt wird. Beim Werkvertrag ist es die Messlatte. Ohne sie gibt es keinen Mangel, nur Meinungen.

Ein brauchbares Leistungsverzeichnis ist nach Bereichen gegliedert, also Büro, Sanitär, Küche, Flure und Eingang. Für jeden Bereich nennt es die Tätigkeit und den Turnus. Also nicht „Sanitär reinigen“, sondern „WC, Waschbecken, Spiegel und Boden reinigen, Seife und Papier auffüllen, bei jedem Termin“. Wie so eine Liste für ein Büro aussieht, zeigt die Tabelle im Ratgeber Unterhaltsreinigung.

Mindestens so wichtig ist die zweite Liste: was nicht enthalten ist. Fenster außen, die Grundreinigung der Böden, Teppichreinigung oder Winterdienst laufen meist mit eigenem Turnus und eigenem Preis. Stehen sie nirgends, beginnt die Diskussion, sobald jemand danach fragt. Bei uns steht diese Liste deshalb in jedem Angebot, direkt unter den Leistungen.

Bleibt die Frage, was passiert, wenn trotzdem etwas liegen bleibt.

Mängel: Meldefrist und Nachbesserung

Bei uns gilt: Mängel melden Sie innerhalb von 48 Stunden nach der Reinigung. Danach lässt sich kaum noch sagen, ob der Kaffeefleck vom Dienstagabend stammt oder vom Mittwochmorgen. (Der Fleck selbst äußert sich dazu nicht.)

Gemeldet wird an eine feste Ansprechperson, danach wird nachgebessert. So sieht es auch das Werkvertragsrecht vor: erst Nachbesserung, dann alles Weitere.

In den Vertrag gehören die Frist, der Weg der Meldung und die zuständige Person. Nicht hinein gehören pauschale Abzüge für jede Beanstandung, ohne Gelegenheit zur Nachbesserung. Die führen zu Streit, aber nicht zu sauberen Räumen.

Preisanpassung: an den Tarif gekoppelt

In der Gebäudereinigung ist der Lohn der größte Kostenblock. Für die Branche gilt ein eigener tariflicher Mindestlohn. Seit dem 1. Januar 2026 liegt er in der Innen- und Unterhaltsreinigung bei 15,00 € brutto pro Stunde. Steigt der Tariflohn, steigen die Kosten bei jedem Anbieter. Offen ist nur, ob er es sagt.

Wir koppeln Preisanpassungen deshalb an den Tarif. Steigt der Tariflohn, steigt der Preis entsprechend, und im Vertrag steht vorher, woran er hängt. Eine Klausel „Preisanpassung nach billigem Ermessen“ ist das Gegenteil davon. Sie erlaubt Erhöhungen, ohne zu sagen, wann und warum.

Wer dagegen drei Jahre lang denselben Preis hält, obwohl der Tariflohn gestiegen ist, hat das Geld irgendwo gefunden. Meistens in der Zeit pro Termin. Was der Tariflohn für den Monatspreis eines Büros bedeutet, rechnet der Ratgeber Was kostet Büroreinigung? vor.

Laufzeit, Kündigung und Verlängerung

Unsere Verträge laufen in der Regel 12 Monate, mit 4 Wochen Kündigungsfrist zum Ende der Laufzeit. Kündigt niemand, verlängert sich der Vertrag automatisch. Für laufende Objekte ist das praktisch, weil niemand jedes Jahr neu unterschreiben muss.

Wer wechseln will, sieht die Kehrseite. Ist die Frist verpasst, bleibt man länger gebunden als geplant. Tragen Sie den Kündigungstermin deshalb gleich bei Vertragsschluss in den Kalender ein. (Der Kalender erinnert sich zuverlässiger als jede Ablage.)

Unabhängig von der Laufzeit lässt sich bei uns die Frequenz zu jedem Monatswechsel ändern. Wer ein Stockwerk dazumietet, soll dafür nicht den ganzen Vertrag neu verhandeln müssen.

Muster-Gliederung in elf Punkten

Fertige Vorlagen gibt es auf Rechtsportalen, als Gerüst sind sie brauchbar. Sie regeln das Juristische sauber und lassen das Betriebliche oft offen. Genau dort haken Reinigungsverträge. Diese Gliederung ergänzt das, was in der Praxis gebraucht wird:

1. Vertragsparteien und Objekt: Auftraggeber, Auftragnehmer, Objektadresse mit Flächenangabe.
2. Leistungsverzeichnis als Anlage: Flächen, Tätigkeiten, Turnus und ausdrücklich die Ausschlüsse.
3. Reinigungszeiten: Wochentage, Zeitfenster und die Regel für Feiertage und Betriebsferien.
4. Vergütung: Monatspreis oder Preis pro Termin, Zahlungsziel, Rechnungsstellung.
5. Preisanpassung: gekoppelt an den Tariflohn der Branche, nicht „nach billigem Ermessen“.
6. Personal: eigenes Personal oder Subunternehmer, auf Wunsch mit festem Team.
7. Schlüssel und Zugang: Übergabeprotokoll, Aufbewahrung, Alarmcode, Rückgabe bei Vertragsende.
8. Mängel: Meldefrist, Nachbesserung, Ansprechperson.
9. Vertretung: wer bei Krankheit und Urlaub kommt.
10. Laufzeit und Kündigung: Mindestlaufzeit, Frist, automatische Verlängerung.
11. Haftung: wer für Schäden am Objekt einsteht und wie sie gemeldet werden.

Elf Punkte klingen nach viel. In der Praxis sind das zwei Seiten plus Leistungsverzeichnis. Legen Sie die Liste neben ein Angebot und haken Sie ab, dann sehen Sie in wenigen Minuten, was fehlt.

Schwieriger als das Unterschreiben ist übrigens das Wechseln.

Anbieterwechsel ohne Lücke

Ein Wechsel scheitert selten am neuen Anbieter, sondern an der Übergabe. Drei Dinge sollten geklärt sein, bevor der alte Vertrag endet.

Erst kündigen, dann den Starttermin festlegen. Wer dem Neuen zusagt und dann merkt, dass sich der alte Vertrag gerade verlängert hat, zahlt eine Weile doppelt.

Die Schlüssel gegen Unterschrift zurückholen. Jeder Schlüssel und jeder Transponder beim alten Anbieter gehört auf eine Liste. Bei uns läuft die Übergabe von Schlüssel und Alarmcode immer mit schriftlichem Protokoll.

Mit einer Grundreinigung starten. Bei einem Wechsel beginnen wir mit einer Grundreinigung, als eigenem Posten im Angebot. Danach startet der Turnus auf einem festen Stand, und niemand diskutiert über Schmutz aus der Zeit des Vorgängers.

Drei Fragen vor der Unterschrift

Bevor Sie unterschreiben, lohnen sich drei Fragen an den Anbieter:

• Wer reinigt bei uns, eigenes Personal oder Subunternehmer?
• Wer kommt, wenn diese Person krank ist?
• Bekommen wir das Leistungsverzeichnis mit den Ausschlüssen vor der Unterschrift?

Die erste ist die wichtigste. Subunternehmer sind das größte Qualitätsproblem der Branche: Wenn schon der Reinigungsbetrieb nicht weiß, wer morgen früh bei Ihnen aufschließt, können Sie es auch nicht wissen. Wir setzen deshalb keine ein. Weicht ein Anbieter bei einer der drei Fragen aus, ist das auch eine Antwort.

Wann ein Reinigungsvertrag nicht passt

Für eine einmalige Reinigung, etwa nach dem Auszug, brauchen Sie keinen Reinigungsvertrag. Das ist eine Grundreinigung, und die machen wir auch als Einzelauftrag.

Für Treppenhäuser in Mehrfamilienhäusern kommen eigene Regeln dazu, vor allem bei der Umlage auf die Mieter. Was dort in den Vertrag gehört, steht im Ratgeber Treppenhausreinigung: Umlage auf Mieter und Steuer.

Für Büros, Praxen und Gewerbeflächen kommt das Leistungsverzeichnis bei uns mit dem Angebot. Den Festpreis gibt es nach einem kostenlosen Ortstermin innerhalb von 24 bis 48 Stunden. Mehr dazu auf der Seite Büroreinigung oder direkt über die Anfrage.

Den Kündigungstermin tragen Sie trotzdem in den Kalender ein. Auch bei uns.

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