Treppenhausreinigung: Wer zahlt, was umgelegt wird und was Mieter über die Steuer zurückholen

Die Treppenhausreinigung bezahlt zunächst der Vermieter als Auftraggeber. Er legt die Kosten nach § 2 Nr. 9 der Betriebskostenverordnung auf die Mieter um, wenn der Mietvertrag das vorsieht, in der Regel nach Wohnfläche. Mieter bekommen 20 % der Arbeitskosten über die Steuererklärung zurück, das hat der Bundesfinanzhof 2023 entschieden.

Das ist die kurze Antwort. Der Rest erklärt, wo die Umlage ihre Grenzen hat, wie die Rechnung für ein Haus in Langenfeld aussieht und wann Sie das Geld besser behalten.

Ein Putzplan im Treppenhaus hält erfahrungsgemäß bis zur dritten Woche. Dann ist jemand im Urlaub, jemand zieht ein, und jemand findet, dass die Nachbarin aus dem zweiten Stock „irgendwie nie dran ist“. Die Liste im Flur wird zum Mahnmal (wir haben einige gesehen, manche waren laminiert).

Wer in Langenfeld ein Haus mit fünf oder mehr Parteien verwaltet, kennt die Verwaltungsvariante davon: drei Beschwerde-Mails pro Quartal und ein fester Tagesordnungspunkt auf jeder Eigentümerversammlung.

Umlage nach § 2 Nr. 9 BetrKV

Die Kosten der Treppenhausreinigung sind Betriebskosten nach § 2 Nr. 9 der Betriebskostenverordnung, dort heißt es „Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung“. Der Vermieter darf sie auf die Mieter umlegen, wenn der Mietvertrag die Umlage von Betriebskosten vorsieht.

Verpflichtet, selbst zu putzen, ist ein Mieter nur, wenn der Mietvertrag oder die Hausordnung ihm die Reinigung ausdrücklich überträgt. Diese Alternative zur Umlage ist der Putzplan in der Hausordnung. Rechtlich geht das, praktisch ist es die häufigste Streitquelle im Haus, siehe oben. Wer die Reinigung im Mietvertrag auf die Mieter überträgt, bekommt dafür die Qualität, die der am wenigsten motivierte Mieter liefert.

Verteilerschlüssel: Wohnfläche oder Wohneinheit

Fehlt eine Regelung zum Verteilerschlüssel, gilt die Wohnfläche. So steht es in § 556a Abs. 1 BGB. Die große Wohnung im Dachgeschoss zahlt also mehr als das Apartment unten, und auch der Erdgeschossmieter zahlt mit, selbst wenn er die Treppe nur zum Keller nutzt.

Ein anderer Schlüssel, etwa je Wohneinheit, ist möglich, muss dann aber im Mietvertrag stehen. Bei acht gleich großen Wohnungen kommt ohnehin dasselbe heraus.

Was nicht umgelegt werden darf

Zwei Grenzen gibt es. Umlagefähig ist die laufende Reinigung im Turnus. Eine einmalige Grundreinigung nach Bauarbeiten oder nach einem Auszug gehört nach unserer Lesart nicht dazu, weil sie keine laufenden Kosten sind. Das ist eine Einschätzung aus der Praxis, keine Rechtsberatung, und im Zweifel eine Frage für den Mieterverein oder Haus & Grund.

Die zweite Grenze ist das Wirtschaftlichkeitsgebot in § 556 Abs. 3 BGB: Der Vermieter darf keine unangemessen teure Firma beauftragen und die Rechnung einfach durchreichen. Drei Angebote einholen ist deshalb keine Sparsamkeit, sondern Absicherung.

Für Eigentümergemeinschaften läuft die Verteilung über die Hausgeldabrechnung. Egal welcher Weg: Ein Fünftel des Geldes holt sich der Zahler vom Finanzamt zurück, wenn er weiß, wie.

Steuer: 20 % zurück, auch für Mieter

Treppenhausreinigung ist eine haushaltsnahe Dienstleistung nach § 35a Abs. 2 EStG. Die Steuerermäßigung beträgt 20 % der Arbeitskosten, höchstens 4.000 € im Jahr. Bedingung: Es gibt eine Rechnung, und die Zahlung läuft unbar. Barzahlung an der Haustür ist steuerlich wertlos.

Das gilt nicht nur für Eigentümer, die selbst im Haus wohnen. Der Bundesfinanzhof hat am 20. April 2023 entschieden (Aktenzeichen VI R 24/20), dass auch Mieter die Ermäßigung bekommen, obwohl sie den Vertrag mit der Reinigungsfirma nie selbst geschlossen haben. Der Fall betraf konkret die Treppenhausreinigung in einer Nebenkostenabrechnung. Als Nachweis reicht die Betriebskostenabrechnung oder die Hausgeldabrechnung, wenn die Arbeitskosten dort ausgewiesen sind.

Für Vermieter und Verwalter heißt das: Weisen Sie den Arbeitskostenanteil in der Abrechnung aus oder legen Sie eine Bescheinigung nach dem Muster des Bundesfinanzministeriums bei. Das kostet eine Zeile in der Abrechnung und erspart drei Rückfragen im Januar. Wir trennen den Arbeitskostenanteil auf Wunsch auf der Rechnung aus. Verwaltungen, die das einmal eingerichtet haben, bekommen die Frage danach in der Regel nie wieder gestellt.

Wie viel das ausmacht, zeigt die Rechnung für ein Haus in Immigrath.

Beispielrechnung für ein Haus in Immigrath

Ein Haus mit acht Parteien auf vier Etagen, Fliesenboden, wöchentliche Reinigung. Angenommen, der Einsatz kostet 65 € netto. Der echte Preis hängt am Haus und steht nach dem Ortstermin fest. Das macht 52 Einsätze im Jahr und 3.380 € netto, mit Umsatzsteuer 4.022,20 €.

Umgelegt nach Wohnfläche auf acht gleich große Wohnungen sind das 502,78 € pro Partei und Jahr, also 41,90 € im Monat.

Von den 502,78 € pro Partei und Jahr sind bei einer Treppenhausreinigung praktisch alles Arbeitskosten, Reinigungsmittel fallen kaum ins Gewicht. Der Mieter trägt den Betrag in der Steuererklärung bei den haushaltsnahen Dienstleistungen ein und bekommt 100,56 € Steuerermäßigung. Von 41,90 € im Monat bleiben damit effektiv 33,52 €.

Wöchentlich, alle zwei Wochen oder täglich

Wöchentlich ist der Standard für Mehrfamilienhäuser ab fünf Parteien. Mit Kindern, Hunden oder einer Lage an einer Durchgangsstraße sowieso. Bei Naturstein auch bei weniger Parteien, weil Schmutz dort schneller Spuren hinterlässt als auf Fliesen.

Langenfeld hat fünf Stadtteile: Richrath, Reusrath, Immigrath, Wiescheid und Berghausen. Vom Klopstockweg in Immigrath aus sind wir in jedem davon in höchstens zehn Minuten. Das klingt nach einer Nebensache, ist aber der Grund, warum wir einen festen Wochentag halten können und nicht „irgendwann zwischen Dienstag und Donnerstag“ anbieten.

Alle zwei Wochen reicht für zwei bis vier Parteien in einer ruhigen Eigentümergemeinschaft mit wenig Durchgang. Das sind oft die Häuser in Wiescheid oder Berghausen, in denen der Besuch an der Haustür die Schuhe auszieht.

Zwei- bis dreimal pro Woche oder täglich braucht es in Praxen, Büros und Mischobjekten im Zentrum, wo tagsüber Publikum durch den Hausflur läuft. Da geht es weniger um Dreck als um den Eindruck, den der Flur beim Patienten hinterlässt, bevor er das Wartezimmer gesehen hat.

Von Oktober bis März kommt in jedem Haus mehr rein: Nässe, Laub, Streusalz. Der Turnus bleibt, der Aufwand pro Einsatz steigt. Die günstigste Gegenmaßnahme ist eine ordentliche Schmutzfangmatte im Eingang. Sie kostet einmal und spart jede Woche Minuten (das ist, vorsichtig formuliert, eine gute Rendite).

Soviel zum Wie-oft. Jetzt zum Was-genau, denn das ist der Teil, über den gestritten wird.

Was im Vertrag stehen muss

Ein Treppenhausvertrag ohne Leistungsverzeichnis ist ein Streit mit Zeitverzögerung. Das Amtsgericht Elmshorn hatte im Januar 2024 so einen Fall: Ein Mieter kürzte die Betriebskosten, weil Fußmatten nicht angehoben und Handläufe nicht gewischt wurden. Der Vermieter hatte beides mit der Reinigungsfirma nie vereinbart. Also war es auch nicht geschuldet, und der Ärger blieb beim Vermieter hängen.

Für Langenfelder Häuser hat sich diese Aufteilung bewährt:

Dazu gehören zwei Dinge, die auf keiner Putzliste stehen. Erstens ein Reinigungsprotokoll mit Datum und Unterschrift. Das ist bei der Betriebskostenabrechnung Ihr Nachweis, wenn ein Mieter fragt, wofür er zahlt. Ein Blatt pro Monat im Hausflur oder als PDF an die Verwaltung reicht. Wichtiger als das Format ist, dass es jede Woche ausgefüllt wird und nicht nur in der Woche vor der Eigentümerversammlung.

Zweitens eine feste Ansprechperson und dasselbe Team im Haus.

Im Treppenhaus kennt man sich. Kommt jede Woche dieselbe Person, wissen die Mieter, wen sie auf die Pfütze am Eingang ansprechen können, und die Verwaltung weiß, wer den Schlüssel hat. Das geht nur ohne Subunternehmer, deshalb setzen wir keine ein.

Für Büro- und Gewerbeflächen setzt ein Vertrag andere Schwerpunkte. Die stehen im Ratgeber Reinigungsvertrag.

Damit ist geklärt, was gemacht wird. Bleibt die Frage, was es kostet.

Was ein Einsatz in Langenfeld kostet

Für Mehrfamilienhäuser zwischen Richrath und Reusrath rechnen wir mit 35 bis 120 € netto pro Einsatz, je nach Größe des Hauses. Bei wöchentlicher Reinigung landen Sie damit zwischen 150 und 520 € netto im Monat. Eine Grundreinigung oder ein Sondereinsatz nach Handwerkern kostet 90 bis 150 € pauschal und läuft außerhalb des Turnus.

Das sind Erfahrungswerte aus unseren Verträgen, kein Angebot. Den Festpreis gibt es nach einem kostenlosen Ortstermin oder anhand von Fotos, innerhalb von 24 bis 48 Stunden.

Was den Preis innerhalb der Spanne bestimmt, was eine Grundreinigung kostet und woran Sie ein faires Angebot erkennen, steht im Beitrag Treppenhausreinigung Kosten.

Wann Sie keinen Dienstleister brauchen

Ehrlich: Bei zwei bis vier Parteien, die sich seit Jahren abwechseln und bei denen es funktioniert, ist ein Reinigungsvertrag rausgeworfenes Geld. Behalten Sie Ihren Plan und investieren Sie das Geld in eine gute Matte.

Und wer nur den Keller gereinigt haben will, ohne Treppenhaus, für den lohnt sich weder die Anfahrt noch der Vertrag.

Für alle anderen: Was ein Festpreis für Ihr Haus wäre, sagen wir Ihnen nach einem kostenlosen Ortstermin, und in Langenfeld sind wir in höchstens zehn Minuten da. Anfrage über die Seite Treppenhausreinigung Langenfeld, per Mail an info@gebaeudereinigung-rabe.de oder unter 0176 72210518. Gebäudereinigung Rabe, Klopstockweg 6, 40764 Langenfeld.

Der Putzplan aus dem ersten Absatz hängt wahrscheinlich noch. Sie dürfen ihn abnehmen. Oder einrahmen, als Erinnerung daran, wie es vorher war.

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